ПОКУПКА КВАРТИРЫ В ДОМЕ-НОВОСТРОЙКЕ

    Приобретая квартиру в новостройке, Вы становитесь первым ее владельцем, и юридическая чистота квартиры в этом случае может Вас не беспокоить. При этом нужно иметь в виду, что как правило продается не квартира, а права на ее последующее оформление в собственность.
    При оформлении документов в договорных отношениях могут участвовать несколько организаций: застройщик, инвестор, генеральный подрядчик, риэлторская фирма, Департамент внебюджетной политики строительства г.Москвы, Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства г.Москвы и организация, получившая права на квартиры по взаимозачету. Основными вариантами оформления документов при покупке новой квартиры являются следующие:
    1. Дом находится в стадии строительства, и Вы, как покупатель, участвуете в инвестировании этого проекта. В этом случае заключается инвестиционный договор между Вами и продавцом, который является заказчиком строительства. Инвестиционный договор, после его заключения, Департаменте муниципального жилья и жилищной политики (далее в тексте ДМЖ и ЖП). В договоре должны быть указаны: точный адрес приобретаемой квартиры, сумма, порядок оплаты и документ, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
    По условиям договора важно сохранить неизменной цену на квартиру на всем этапе строительства.
    2. Квартиры в строящихся домах передаются участникам строительства для дальнейшей продажи по взаимозачету. Взаимозачет возникает при участии в строительстве дома нескольких организаций, обеспечивающих разные функции в процессе строительства. Расчет с этими организациями может производиться квартирами по взаимозачету. В этом случае организация, которой передали квартиры в новом доме, может переуступить покупателю свое право требования квартиры. Между покупателем, организацией-владельцем прав требования на квартиру и уполномоченной риэлторской фирмой заключается договор-обязательство оплаты уступки прав требования. После оплаты полной стоимости квартиры с покупателем заключается договор переуступки прав требования передачи квартиры. Сторонами договора являются покупатель, организация-владелец прав требования, уполномоченная риэлторская фирма.
    В представленных двух вариантах окончательное оформление прав собственности начинается только после приемки дома Государственной комиссией, передачи дома на баланс эксплуатационной организации, получения распоряжения ДМЖ и ЖП (форма № 4) о передаче.
    На окончательном этапе покупатель получает договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о собственности на квартиру, зарегистрированные в ДМЖ и ЖП. Срок оформления этих документов, включая месячный срок регистрации, может быть три-четыре месяца.
    3. При покупке квартиры у Департамента внебюджетной политики строительства г. Москвы (ДВПС) через уполномоченные риэлторские фирмы с покупателем заключается договор купли-продажи. Сроки оформления квартиры в собственность в этом случае короче, чем в вышеприведенных вариантах.
    4. Самым быстрым вариантом покупки является тот, когда квартира в доме- новостройке уже выкуплена продавцом - риэлторской фирмой. В таком случае сделка купли- продажи ничем не отличается от приобретения жилья на вторичном рынке и может быть оформлена за 1 день, но и цена квартиры будет значительно выше, чем при оплате ее на стадии строительства дома.
    В качестве дополнения отметим, что на первичном рынке квартиру можно приобрести с помощью жилищных сертификатов, субсидий, облигаций московского жилищного займа. При этом нужно учитывать, что сертификаты и субсидии имеют ограниченный срок действия (сертификат действителен 9 месяцев, субсидия - 6 месяцев). При оформлении документов в этих случаях есть вероятность не уложиться в срок, особенно если квартира находится в доме на начальной стадии строительства.